하루가 다르게 부동산 규제가 바뀌고 있습니다. 이럴 때, 부동산 관련 필수적인 용어를 모르면 발맞춰 준비하기 힘든데요, 부동산 공부에 관심이 있거나 내집 마련 예정이신 분들은 LTV, DTI, DSR의 뜻과 계산 방법에대해 숙지가 필요합니다. 단기간에 완벽하게 이해하긴 힘들지만 아래 제시된 내용들을 통해 대략적인 개념과 의미를 배워보셨으면 좋겠습니다.
LTV 뜻
먼저 LTV 란 영어로 (Loan to Value Ratio)의 약자입니다. Loan = 대출, Value = 가치, Ratio = 비율을 의미하는데요, 즉, 우리말로 풀어보면 ‘주택담보대출비율’ 을 의미합니다.
내가 가진 주택을 담보로 대출을 받을 때, 담보 가격 대비 빌릴 수 있는 %(비율)를 의미합니다.
예시1: 내가 가진 아파트가 10억 일 때 LTV가 70%라면 7억까지 대출을 받을 수 있고, LTV가 50%라면 5억까지 대출을 받을 수 있습니다.
주택담보대출은 꼭 부동산을 구매할 때만 가능한 것은 아니지만, 대부분의 사람들이 부동산 구매 시 이용합니다. 부동산은 자신이 가진 현금만으로는 구매하기 힘든 경우가 많기 때문에 많은 분들이 대출 레버리지를 이용하게 되는데요, LTV 비율이 높을수록 레버리지를 많이 이용할 수 있다고 생각하시면 됩니다.
LTV 비율은 구매하려는 부동산과 조건에 따라 달라지는데요, 최근에는 생애최초로 주택을 구입하면 LTV 80%까지 적용받을 수 있다고 합니다. 하지만 최대 대출한도가 정해져 있기 때문에 매우 비싼 주택을 구매 시에는 LTV가 큰 영향력이 없을 수 있습니다.
DTI 뜻
영어 Debt To Income의 약자를 따서 DTI라고 부르며, Debt = 빚, Income = 소득을 의미합니다.
우리말로 총부채상환비율을 뜻하며 조금더 자세히 풀어서 얘기해 보면 내 연간 소득 대비 대출 원리금이 몇 퍼센트인지를 나타냅니다.
먼저 원리금이란 빚을 갚을 때 원금과 이자를 함께 갚는다는 의미입니다.
간혹 원금과 원리금을 같은 것으로 생각하시는 분들이 있는데, 원금은 이자 없이 원금만 갚는다는 의미로 원금과 원리금은 다른 의미입니다.
DTI 계산 방법DTI에서 의미하는 총부채는 (주택탐보대출 원리금 + 기타 대출의 이자) 만을 의미합니다.
여기서 중요한 점은 주택담보대출은 원금과 이자를 모두 갚는 원리금 형태이지만,
외의 대출은 원리금이 아닌 이자만 포함됩니다.
즉, DTI는 주택담보대출에 종속된 개념으로 이해하시면 편합니다.
예시1: A라는 사람의 연 소득은 1억 일 때,
DTI가 50%라면 연간 갚아야 할 원리금이 5,000만 원을 초과할 수 없습니다.
예시 2: B라는 사람의 연 소득은 1억이며 기존에 2,000만 원 대출이 있는 상태입니다.
B라는 사람은 추가로 주택담보대출을 받으려고합니다. 이때, DTI는 50%라면
연간 상환금액인 (주택담보대출원리금) + (기존 2,000만원에 대출에 대한 이자)는 최대 5,000만 원입니다.
DSR 이란
영어 Debt Service Ratio 의 약자를 따서 DSR이라고 부르는데요, ‘Debt Service = 총부채원리금상환, ‘Ratio = 비율’을 의미합니다.
자세히 풀어 얘기해보면 내 수익 대비 1년간 갚아야 할 모든 원리금 상한선 비율을 의미합니다.
먼저 원리금이란 빚을 갚을 때 원금과 이자를 함께 갚는다는 의미입니다.
간혹 원금과 원리금을 같은 것으로 생각하시는 분들이 있는데, 원금은 이자 없이 원금만 갚는다는 의미로 원금과 원리금은 다른 의미입니다.
총부채 원리금 상환이란 내가 1년간 갚아야 할 모든 빚(원금+이자)을 의미합니다.
(주택담보대출, 학자금대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 카드론 등 모두 포함)
아직 많이 헷갈리시죠? 아래 예제를 보시면 쉽게 이해하실 수 있습니다.
DSR 계산법 => 대출 원리금 상환액(모든 할부금 포함) / 연소득 x 100(%)
예를 들어, A라는 사람의 연 소득은 1억이고,
1년 동안 갚아야 할 자동차할부금액(원금+이자) 1,000만 원,
주택 탐보 대출(원금+이자) 6,000만 원 있다고 해보겠습니다.
계산식에 따라 DSR은 아래와 같습니다.
(1,000만원 + 6,000만 원) / 1억 x 100 = 70%
예를 들어, 정부에서 정해준 DSR이 50% 일 때 ,
A라는 사람의 연소득 5,000만원 이라면 => 연 원리금 2,500만 원 수준까지 대출 가능하게 됩니다.
B라는 사람의 연소득은 1억이라면 이라면 => 연 원리금 5,000만원 수준까지 대출 가능하게 됩니다.
예를 들어, 정부에서 정해준 DSR이 25% 일 때 ,
A라는 사람의 연소득 5,000만원 이라면 => 연 원리금 1,250만 원 수준까지 대출 가능하게 됩니다.
B라는 사람의 연소득은 1억이라면 이라면 => 연 원리금 2,500만원 수준까지 대출 가능하게 됩니다.
즉, DSR 비율이 높을면 내 소득 대비 대출을 많이 할 수 있게 되며,
내 소득이 높을수록 DSR의 영향을 적게 받는다고 볼 수 있습니다.
사실, 위 예제에서는 정말 간단하게 예를 든 것이라 실제로 은행에서 DSR 평가 시 차이가 있을 수 있습니다. 하지만 개념은 같기 때문에 너무 걱정 안 하셔도 됩니다.
또한, DSR 비율은 상황과 조건에 따라 항상 다르기 때문에 유념하시기 바랍니다.